Depois de quase um ano totalmente recolhidos, os investidores institucionais estão preparando uma nova rodada de investimentos no setor imobiliário do Brasil - eleito o país e o mercado com fundamentos mais fortes e menos afetado pela crise. São dois movimentos distintos que devem injetar capital no segmento. De um lado, os fundos de private equity, que já começam a captar ou estão se preparando para novas captações ainda este ano. De outro, os fundos de pensão, que buscam retornos maiores com a queda das taxas de juros.
Há previsão de que sejam captados cerca de R$ 2,5 bilhões por pelo menos cinco fundos durante este semestre. Segundo apurou o Valor, há fundos com captação aberta no exterior, como o Prosperitas, que em 2006 fez lançamento de R$ 600 milhões e em 2007, um segundo fundo de R$ 1 bilhão. Quem também está perto de abrir uma captação é o americano Och-Ziff, mas para toda a América Latina. O Pátria encontra-se em fase de captação do segundo fundo, de R$ 400 milhões.
A Tishman Speyer, multinacional de investimentos imobiliários que está no Brasil há 14 anos e já captou R$ 1,7 bilhão por meio de dois fundos, deve começar a levantar o terceiro no último trimestre do ano. Segundo fontes do mercado, o valor pode atingir até R$ 800 milhões. A Brazilian Capital, que possui fundos focados em diferentes mercados, pretende captar R$ 500 milhões em um fundo específico para co-incorporações residenciais.
"O Brasil é um destino de preferência e, pelo retorno que proporciona, o setor imobiliário, continua sendo um dos principais", afirma Luiz Eugênio Figueiredo, presidente da ABVCap, Associação Brasileira de Venture Capital e Private Equity.
Em 2007, auge do mercado, apenas o segmento de imóveis comerciais movimentou R$ 3,7 bilhões em 68 transações, aponta dados da Jones Lang La Salle. Os fundos de private equity responderam por 30% do valor. Em 2008, o montante caiu para R$ 2,6 bilhões em 24 negócios. Este ano, até junho, foram negociados R$ 1,28 bilhão em 14 transações e 49% das aquisições foram feitas por fundos. "As perspectivas são boas e quem já foi ao mercado está conseguindo captar", diz Fabio Maceira, presidente da Jones Lang La Salle.
Os fundos de private equity costumam comprar participações de empresas direta ou indiretamente, via bolsa de valores. No setor imobiliário, há uma especificidade: eles investem prioritariamente em empreendimentos. Colocam dinheiros nas SPE (Sociedade de Propósito Específico), empresas separadas, criadas para cada projeto. O dinheiro vai chegar ao setor a partir de 2010 e deve ser aplicado em logística e edifícios comerciais e residenciais de médio e alto padrão - mais na incorporação do que em empreendimentos prontos, já que o retorno costuma ser maior. Como o mercado de financiamento para obras corporativas continua muito restrito, esses fundos terão que operar menos alavancados - o que significa menos risco e também menor retorno.
O mercado de baixa renda, que ganhou fôlego depois do programa habitacional do governo, é considerado atrativo, mas dificilmente os fundos conseguem entrar como parceiros nos projetos. Trata-se de construções industrializadas e mais rápidas, sem o ciclo de dois a três anos que os fundos costumam trabalhar. Nesses casos, os investidores devem investir diretamente nas empresas.
A nova rodada de captações será um teste para muitas empresas, sobretudo as que sofreram solavancos mais fortes lá fora. Ainda assim, quem tem um bom histórico de investimentos no Brasil não deve ter problemas, acreditam as fontes do setor. No entanto, o mercado é outro. Antes, os fundos é quem determinavam o teto e chegava a sobrar demanda. Agora, entretanto, depois de muito machucados e ainda se refazendo de perdas significativas, os investidores estão muito mais seletivos. Há que se considerar, ainda, a inevitável concorrência com ativos extremamente desvalorizados nos Estados Unidos e na Europa. "Com a queda dos juros, o preço dos imóveis deve subir, o que reforça a crença de que o Brasil é o lugar para se investir", afirma José Paim, um dos fundadores da Rossi e da Max Cap, empresa que estuda novas captações.
Quem tinha captado antes da crise, como os fundos Golden Tree e Brazilian Capital, continuou ativo quando ninguém tinham dinheiro e, remando contra a maré, conseguiu boas oportunidades. Brazilian Capital fez a maior transação imobiliária do ano, com a compra de 56% do Eldorado Business Tower, por R$ 290 milhões.
Na outra ponta, aparecem os fundos de pensão que precisam diversificar os investimentos e buscar rendimentos melhores depois da queda da taxa de juros. Atualmente, 60% dos recursos estão na renda fixa e, em breve, a conta não fecha mais. Podem não conseguir cumprir as metas atuariais. Qualquer movimento dessas fundações significa uma injeção significativa de capital. Em janeiro, apenas 3% do investimento estava em imóveis, o que somava cerca de R$ 12,8 bilhões. Um negócio recente nesse segmento foi a compra de 14 andares de um projeto da JHSF pela Valia, por R$ 208 milhões. A Previ também comprou ativos. "Os fundos de pensão estão muito ativos e devem continuar", comenta Paim.
Fonte: Valor Econômico (04/08/2009)
Nenhum comentário:
Postar um comentário